Как продать квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости
При обращении к риэлтеру, все понятно. Опытный риэлтер проконсультирует по вопросам предпродажной подготовки квартиры, оценит недвижимость, при обмене расcчитает размер доплаты. Возьмет на себя процесс подготовки документов к продаже. Заключение предварительных договоров, получение задатка. Урегулирует вопросы выписки, освобождения и передачи квартиры. Подготовит покупателю историю квартиры, обеспечит юридическую чистоту сделки, организует непосредственно сделку, при которой продавец получит всю оговоренную сумму, а покупатель документы на квартиру.
Если решили заняться продажей самостоятельно можно составить такой план действий.
Желательно организовать чистую продажу – это значит что вы продаете квартиру и ничего не покупаете в замен.Варианты квартир с чистой продажей более привлекательны для потенциального покупателя. Есть возможность, делайте на свою квартиру чистую продажу, такая квартира продастся при прочих равных гораздо быстрее чем если вам надо будет подбирать вариант в замен. При обмене все сложнее, требуется третья сторона (агентство недвижимости), которая будет оберегать интересы всех сторон сделки.
Идем дальше. Предпродажная подготовка. Не надо делать капитальных и дорогостоящих ремонтов, они не окупятся и не факт что понравятся потенциальному покупателю, зато сделают квартиру дороже. Максимум легкая косметика – подклейте отстающие обои, почините протекающую сантехнику. Максимально освободите квартиру от старой мебели, ненужные или личные вещи при показах убирайте. При показе в квартире должно быть чисто. Приятнее смотрится квартира с хорошим освещением. Приятный запах приветствуется. То же самое касается подъезда - на вашем этаже и в тамбуре должны быть чистота и порядок.
Дальше оценка квартиры. Важно правильно определить рыночную стоимость квартиры. Не редки случаи, когда из-за неправильно установленной собственником или агентом стоимости квартиры продавец теряет деньги, затягиваются сроки продажи. Оценить стоимость квартиры продавец может отталкиваясь от вариантов продажи на рынке аналогичного жилья. Но, такая оценка не всегда будет точна. Специалист при оценке отталкивается не только от предложения на рынке, но и от базы прошедших сделок на аналогичные квартиры. У профессионально работающих агентств недвижимости есть доступ к базе совершенных сделок по РБ. Именно на эту информацию ориентируюсь я при определении стоимости квартир.
Рекламная компания. Реклама на специализированных интернет порталах, в печатных изданиях, рекламные листовки, баннеры (чаще используются при продаже домов). Размещая рекламу надо сделать качественные фотографии, цепляющий текст. Текст рекламного объявления должен быть сжатым, при этом содержать максимум информации о квартире, отражать моменты, которые выделяют квартиру на фоне аналогичных объектов.
Показы квартиры. Необходимо представить квартиру в наиболее выгодном свете и убедить что это именно тот один, единственный вариант необходимый им. В диалоге с покупателем необходимо подчеркнуть все достоинства квартиры, не надеясь, что покупатель все прочитал в объявлении. При самостоятельной продаже будьте готовы к частым звонкам, зачастую в неудобное время потенциальных покупателей, агентов, лиц просто приценивающихся к объекту, не собирающихся покупать. Квартиру захотят смотреть и в ваше рабочее время и в выходные, когда вы собираетесь куда-нибудь уехать. Нельзя подстраивать всех покупателей под удобное для вас время, это может привести к потере потенциального клиента, надо быть психологом и уметь отличать возможного покупателя от типичного «туриста». Показывая квартиры будьте спокойны, уверены и компетентны. Будьте готовы ответить на любые вопросы - кто соседи, как часто убирают подъезд, по документам, как приобретали, кто прописан, когда готовы освободить, цена и т.д. Если вариант самостоятельной продажи квартиры не кажется вам привлекательным и вы считаете что каждый должен заниматься своим делом, обращайтесь к риэлтеру. Причем именно к опытному риэлтеру, а не просто скажем в какое то большое старое агентство. Что толку вам в большом известном агентстве, если сотрудник которого вам дадут работает год, сомневаюсь что он сможет оказать квалифицированную помощь.
Торг по квартире. Размер возможного торга нужно просчитывать заранее, при продаже желательно не выходить за эти рамки. Правда это верно при условии что стоимость квартиры определена профессионально.
Задаток. Предваритильный договор купли-продажи. Покупатель найден, для закрепления результата и выполнения взаимных обязательств необходимы – соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи.В этих документах оговариваются стоимость, сроки продажи, цена, сроки выписки и выселения, что остается в квартире и т.д. Если вы не можете подготовить эти документы или не уверены в их правильности, лучше обратиться к тем кто этим занимается профессионально – в агентства недвижимости. Уже на этом этапе нужно четко знать в какие сроки вы готовы будете подписать договор купли-продажи, освободить квартиру и т.д. Нарушение условий договора может привести к срыву сделки или штрафным санкциям.
Сбор документов. Если продажа проходит в агентстве, сбором документов занимается риэлтер. Если продавец продает самостоятельно вот примерный перечень документов, в зависимости от каждой конкретной сделки перечень документов может меняться:
- правоустанавливающие документы на квартиру (св-во о гос. регистрации, договор купли-продажи, св-во о праве на наследство, договор дарения и т.д.),
- выписка для продажи недвижимости из ЕГРНИ,
- копия лицевого счета,
- справка о начислении жилищной квоты, Как продать квартиру с долгом по приватизации?
- разрешение органов опеки и попечительства если квартира (доля квартиры) принадлежит несовершеннолетнему, Продажа квартиры несовершеннолетним,
- письменное согласие зарегистрированных в квартире членов семьи собственника,
- согласие супруга, супруги (бывших супругов если квартира приобреталась в период брака),
-письменное согласие участников приватизации,
-справка с налоговой инспекции, если продавец иностранец. Налоги при продаже квартиры.
Часть документов имеет определенный срок действия. Если на момент заключения сделки в документах будут выявлены какие-то неточности, ошибки или просто не будет хватать какого-то документа, сделка будет поставлена под угрозу. Что бы не попасть в неприятную ситуацию я рекомендую заручиться поддержкой специалиста. Работая с агентством вы можете быть спокойны, так как риэлтер соберет все необходимые документы и проверит их достоверность. О особенностях в продаже наследственных квартир можно прочесть в статье - Как продать квартиру полученную по наследству.
Выбор формы оплаты. Передача денег. Квартиры – как правило самое дорогостоящее что у нас есть и поэтому всегда существует риск нарваться на мошенников. Заранее продумывайте форму расчета. Наиболее популярные варианты расчета:
- наличный расчет, осуществляется как правило, после подписания договора купли-продажи, сумма заранее должна быть посчитана, проверена и желательно запечатана в конверт помеченный продавцом. Учитывайте что у нотариуса и у регистратора у вас не будет возможности проверить и пересчитать сумму денег, озаботьтесь этим заранее как я писал выше,
- безналичный расчет, происходит посредством перевода денег за квартиру на расчетный счет продавца, счет должен быть открыт заранее и прописывается в договоре купли-продажи. Из неудобств безналичной формы расчета - после поступления денег на расчетный счет, продавец с покупателем повторно встречаются, подписывают акт приема-передачи квартиры. Только после этого покупатель может подать документы в агентство по гос. регистрации (БТИ по-старому) и зарегистрировать право собственности на квартиру.На бумаге не сложно. Но лучше заручитесь помощью специалистов - продажа вторичной недвижимости в Минске и Минском районе. В агентствах недвижимости наработаны системы передачи денег, позволяющая обеспечить безопасность и гарантии как продавцу так и покупателю квартиры. Если вы уже подобрали квартиру, осталось оформление сделки обращайтесь. Другие риэлторские услуги.
Как продать комнату или долю в квартире
Риэлтеры стараются обезопасить проведение сделки по максимуму, чего очень сложно добиться продавая квартиру самостоятельно. Удачных вам и спокойных покупок.
Продажа Минской недвижимости в условиях кризиса
