Как правильно продать комнату в коммуналке или долю в квартире на общей кухне.
Общие понятия, откуда берутся доли и комнаты.
Коммунальная квартира – жилое помещение с двумя и более комнатами, в каждой из которых проживает отдельная семья. По сей день есть в продаже комнаты в пяти, шестикомнатных квартирах.
Комнаты в коммунальных квартирах могут быть в частной и государственной собственности. Как только в квартире или доме появляются два и более собственника тут же возникает долевая собственность.
Чаще всего доли возникают:
- В результате приватизации квартиры на нескольких собственников;
- Путем покупки квартиры на двух или более человек;
- В результате наследования;
- На основании дарения;
- По решению суда.
В чем отличия комнаты от доли в квартире
У собственника комнаты в свидетельстве о государственной регистрации звучит, что он владеет определенной долей, которая состоит из комнаты, определенной площади и прочих помещений находящихся в общем пользовании.
У владельца не выделенной доли, в собственности находится доля, но из каких жилых комнат она состоит непонятно. Например: у гражданина в собственности находится ½ доли двухкомнатной квартиры, с жилыми комнатами площадью 11 и 17 кв.м. В какой комнате должен проживать один собственник, а в какой второй большой вопрос. Даже ремонт комнаты, собственник не выделенной доли, должен согласовывать с остальными собственниками долей.
Не выделенная доля стоит дешевле комнаты.
Как определить что входит в долю?
Согласно статье 156 Жилищного кодекса РБ существуют два варианта раздела жилых помещений – определение порядка пользования помещением:
- При наличии технической возможности и согласия собственников, порядок пользования определяется на основании письменного досудебного соглашения. Этим способом пользуются не часто, так как определенный порядок пользования квартирой не вносится в свидетельство о государственной регистрации. В случае продажи новому собственнику придется заново определять порядок пользования;
- Чаще всего, при отсутствии взаимного согласия между собственниками, но при наличии технической возможности (на каждого собственника должно приходиться не менее одной комнаты, комнаты должны быть отдельные, не должно быть незаконной перепланировки) происходит выделение долей в натуре – определение порядка пользования в судебном порядке. Если площадь выделенной комнаты не соответствует размеру доли, владельцы компенсируют друг другу недостающую сумму.
Можно ли продать долю без определения порядка пользования?
Да, технически продать можно. Но надо учитывать, что такая доля всегда стоит дешевле чем выделенная комната. Впрочем, новому собственнику доли ничто не мешает после покупки, обратиться в суд за определением порядка пользования. Нужно учитывать, что размер доли, по решению суда, может как увеличиться, так и уменьшиться, в зависимости от того какая комната отойдет вам в собственность.
Какие документы необходимы для продажи комнаты или доли?
Для продажи комнаты, доли нужны почти те же документы, что и для продажи квартиры. Подробнее в статье. Как продать квартиру самостоятельно.
- Дополнительно потребуется нотариальный отказ от права преимущественной покупки доли от совладельцев квартиры.
- Если вторая комната государственная, необходимо получить согласие администрации района на продажу.
- Если собственником комнаты является несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение органов опеки. Подробнее в статье – Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.
Как получить согласие совладельцев на продажу комнаты
Хорошо если совладельцев в квартире два и вы знакомы, а если пять или шесть и где они проживают неизвестно. В этой ситуации необходимо заказать в выписку из ЕГРНИ. В ней будут указаны все собственники квартиры.
- Совладельцы квартиры, могут приехать непосредственно на сделку и при нотариусе или регистраторе подписать заявление об отказе от права преимущественной покупки доли;
- Данное заявление совладельцы могут дать заранее у нотариуса;
- Чаще всего, продавцу доли приходится через нотариуса, заказным письмом с уведомлением, сообщать совладельцам, что у них есть право преимущественной покупки доли. В заявлении нотариус указывает стоимость доли, порядок оплаты. У совладельца есть месяц на принятие решения о покупке вашей доли. Если в течении этого времени он не выкупает долю, продавец может продать ее любому, но за стоимость не ниже предложенной совладельцам, можно дороже. Прочие условия так же не должны меняться. Например, если вы предложили выкупить вашу комнату с расчетом до подписания договора купли-продажи, продать данную долю с использованием кредита уже не получится.
- Если вы не можете уведомить совладельца квартиры или он уклоняется от получения уведомления придется обращаться в суд «об устранении препятствия в распоряжении своей собственностью».
Как оценить и что влияет на стоимость комнаты или доли
Своим клиентам я всегда провожу Бесплатную оценку недвижимости перед продажей.
При расчете стоимости отталкиваюсь не только от предложений аналогичных комнат или долей на рынке, но и предоставляю данные по ценам схожих комнат проданных в последнее время.
На стоимость доли влияют следующие факторы:
- Размер продаваемой доли;
- На сколько готовы документы к продаже;
- Получены ли отказы, от права преимущественной покупки, от совладельцев;
- Есть ли у собственника доступ в квартиру;
- Социальный статус совладельцев;
- Состояние самой комнаты и мест общего пользования;
- Расположение дома;
- Определен или нет порядок пользования;
- Общее число комнат в квартире;
- Количество совладельцев квартиры;
- Количество зарегистрированных и фактически проживающих в квартире.
Налоги при продаже комнат или долей в РБ
Продажа доли приравнивается к продаже квартиры. Если в течение пяти лет вы продали квартиру и намереваетесь продать долю - придется заплатить налог. Подробнее в статье – Налоги при продаже, дарении недвижимости. Как уменьшить размер подоходного налога.
Продажа долей хлопотное занятие, требующая правильных и последовательных действий. Помощь в продаже квартир и комнат в Минске и пригороде.
