Продажа квартиры с недееспособным собственником

Недееспособный или ограничено недееспособный кто это

Дееспособность – способность гражданами своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности, возникает с 18 лет. Статья 20 ГК РБ.

К недееспособным относятся граждане, которые в силу психического расстройства не могут понимать значение своих действий. Недееспособным гражданин может быть признан только по решению суда. Все сделки от имени недееспособного совершает его опекун. Статья 29 ГК РБ.

К ограничено дееспособным гражданам относятся лица злоупотребляющие спиртными напитками, наркотическими и психотропными веществами и этим ставящие свою семью в тяжелое материальное положение, на основании решения суда. Эти граждане могут совершать самостоятельно мелкие бытовые сделки, продажа недвижимости не входит в перечень мелких сделок. Сделки с жильем от имени ограничено дееспособного гражданина подписывает его попечитель.

Опекуна или попечителя назначают органы опеки и попечительства в администрации районов, где зарегистрирован гражданин нуждающийся в опеке.

Кто может стать опекуном или попечителем

Опекуном или попечителем может быть только совершеннолетний, дееспособный гражданин за исключением лиц:

• Больных хроническим алкоголизмом и наркоманией;
• Которые по состоянию здоровья могут осуществлять уход;
• Лишенных судом родительских прав;
• Бывших усыновителей, если усыновление отменено по их вине;
• Отстраненных от обязанностей опекуна или попечителя по их вине;
• С судимостью за умышленные преступления;
• Если их собственные дети нуждаются в государственной защите из-за ненадлежащего исполнения ими своих обязанностей по воспитанию и содержанию детей. Статья 153 Кодекса РБ О браке и семье.

Последствия продажи квартиры, собственником которой является ограничено дееспособный или недееспособный гражданин.

Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным из-за психического заболевания, ничтожна, статья 172 Гражданского кодекса РБ.

Сделка, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, в следствии злоупотребления спиртными напитками и наркотическими веществами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя, статья 178 ГК РБ.

Каждая сторона такой сделки должна вернуть другой все полученное, а при невозможности компенсировать деньгами. Дееспособной стороне также придется компенсировать недееспособному весь понесенный ущерб если он знал или должен был знать о недееспособности второй стороны.

Что необходимо для продажи квартиры от имени недееспособного или ограничено дееспособного

Итак договор купли-продажи квартиры недееспособные и ограничено дееспособные лица сами подписывать не могут. От их имени договор подписывают опекун или попечитель.

Согласно статье 161 Кодекса РБ О браке и семье, опекун не может, без согласия органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на продажу, обмен, дарение, залог или сдачу в аренду недвижимого имущества.

Когда требуется разрешение органа опеки и попечительства:

• При продаже недееспособными или ограничено дееспособными недвижимого имущества, в том числе долей этого имущества;
• Если недееспособный или ограниченно дееспособный участвовали в приватизации;
• Если недееспособный или ограниченно дееспособный является супругом (супругой) собственника отчуждаемого недвижимого имущества, которое было приобретено ими во время брака;
• Если недееспособный или ограниченно дееспособный зарегистрированы в отчуждаемой квартире или доме;
• При продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним детям.

Продавец не лишен и не ограничен в дееспособности судом, но состоит на учете в диспансере, как быть?

Формально такой гражданин имеет право продавать любую недвижимость без всяких разрешений. Регистратор или нотариус, если данный гражданин ведет себя адекватно, не имеют право отказать ему в удостоверении сделки. Но данная сделка в дальнейшем может быть признана судом недействительной или ничтожной, в силу того что продавец не отдавал отчет своим действиям и фактически являлся недееспособным или ограничено дееспособным.

Как себя обезопасить если вам все же хочется купить квартиру у продавца стоящего на учете в психиатрическом диспансере?

• Перед сделкой продавец должен пройти психолого-психиатрическую экспертизу. В этой экспертизе комиссия врачей дает заключение, может ли данный гражданин совершить конкретную сделку, с указанием адреса продаваемой квартиры;
• Дополнительно получить заключение врача психиатра на день сделки в психоневрологическом диспансере;
• Не помешает, чтобы деньги от продажи квартиры были перечислены на расчетный счет продавца, а не отданы на руки.

Что делать если продавец пьет, но не является недееспособным или ограниченно дееспособным?

• Желательно пройти все ту же психолого-психиатрическую экспертизу;
• В день сделки, продавец перед подписанием договора должен пройти освидетельствование в наркологическом диспансере;
• Продавец открывает расчетный счет в банке, на который перечисляются деньги за проданную квартиру.

Если гражданин состоит на учете в наркологическом диспансере, не ограничен в дееспособности и не является собственником продаваемой квартиры, возможно поможет перерегистрация его по новому месту жительства. Но тут надо отталкиваться от конкретной ситуации: где будет поживать фактически, условия проживания, с кем, его состояние . По ссылке более подробно - Прописка. Регистрация граждан в городе Минске.

Например: квартира меняла хозяев три раза и если первая сделка признается ничтожной ко всем последующим сделкам применяются те же правила, они так же считаются ничтожными.

Помощь в продаже квартир в Минске и Минском районе.

Риэлтер Минска Виталий Сурма